[摘要] 在楼市调控的背景之下，国内商业地产的火爆掀起了一股投资浪潮，然而机遇存在的同时，也潜伏着不可忽视的风险。如何保证投资者的利益？如何实现稳定的回报？成为国人及投资界热烈讨论的一个话题。近两年，咸宁的商业地产也乘势而起，万平米以上的商业项目一个接一个的兴建。
房天下咸宁房地产讯（编辑 陈思）在楼市调控的背景之下，国内商业地产的火爆掀起了一股投资浪潮，然而机遇存在的同时，也潜伏着不可忽视的风险。如何保证投资者的利益？如何实现稳定的回报？成为国人及投资界热烈讨论的一个话题。近两年，咸宁的商业地产也乘势而起，万平米以上的商业项目一个接一个的兴建。
2004年，对咸宁地产业来说都是极不平凡的一年，从空中鸟瞰咸宁，整个城市就像偌大的一个建筑工地，从咸安到温泉，到处是耸立的塔吊，拔地而起的楼群。无论是在建的、已立项的，还是已建成投入使用的，都强烈地刺激着众多咸宁人敏感的神经。当广大市民在为自己的城市建设日新月异而欢呼雀跃时，投资商、开发商、建筑商、中介、炒家、置业者以及政府相关部门都在绞尽脑汁地盘算着，自己能从房地产业这块大蛋糕上切割到多大的一块。
如果说咸宁的住宅地产业已经创造出财富的神话，那么咸宁的商业地产开发，在国家对住宅开发亮出红灯后，更是一块掘金的。于是乎，宏大城市广场、中商购物广场、财茂•新都汇、不夜城（价格动态户型图论坛）、天成财富中心、五洲新天地、温泉谷•公园道、壹•未来城、昊天建材城、阳光威娜国际广场、陆洲义乌小批发商品城、五金机电大市场等等商业地产项目，在广告的狂轰滥炸之后，它们的名字在咸宁已是家喻户晓。
咸宁商铺每平方米的售价，在2002年突破了万元大关。当年，明珠广场开发取得了巨大的成功，销售时，铺面每平方米售价近万元被一抢而空；2010年，温泉购物公园销售时，铺面售价跃上20000元/平方米的新高度；2013年，温泉中商购物广场商铺内部认购时，每平方米认购价达58888元。目前，咸宁商业地产项目的建设规模，动辄万余平方米，多辄四十余万平方米。盲目求大，以大为荣，时下在咸宁商业地产业已成一种时尚。
据不完全统计，咸宁在建和已立项待建的商业地产项目面积已超过百万余平方米。不论是已建成的，还是在建的咸宁商业地产项目，无一例外都采取了产权多元化的开发模式，其中应用最广泛的是：售后返租。
“售后返租”模式是在国内商业地产业融资困难，民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物，它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件也要上”的灵活变通能力。
随着商业地产投资信托的逐步发展，“售后返租”模式必将退出历史的舞台。对开发商而言，返租模式是不得已而为之的短期行为，相当于向广大中小投资者的一次再融资，其融资成本明显较高，且涉及面广，后遗症多，社会影响大，风险极高。
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